Grundlage für eine Mieterhöhung ist die tatsächliche Wohnfläche unter Beachtung der Kappungsgrenze, welche nicht überschritten werden darf. Im hiesigen Fall verlangte eine Vermieterin eine Mieterhöhung unter Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete. Im Mietvertrag wurde eine Wohnfläche von 156 m² festgelegt. Die tatsächliche Wohnfläche, für die die Erhöhung verlangt wurde, liegt bei 210 m² (über 30% mehr Wohnfläche). Einer Mieterhöhung stimmte der Mieter unter Zugrundelegung der Kappungsgrenze 15 % (Berlin) zu. Hier gegen klagte die Vermieterin.
Der Bundesgerichtshof wies die Klage ab. Zur Begründung führte er aus, dass entscheidend die tatsächliche Wohnungsgröße ist. Abweichungen nach oben oder unten sind außer Betracht zu lassen. Als Grundsatz verwies der BGH darauf, dass bei einer im Nachhinein festgestellten Abweichung der Wohnfläche die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB Anwendung findet. Bemessungsgrundlage ist die Gegenüberstellung der Ausgangsmiete zu der am Anfang des Vergleichszeitraums ortsüblichen Vergleichsmiete. So hat die Vermieterin die tatsächliche Größe der Wohnung und auch die Kappungsgrenze zu beachten. Mehr als die seitens des Mieters akzeptieren 15% kann sie nicht fordern.
Bundesgerichtshof, Urteil v. 18.11.2015, VIII ZR 266/14
