Wer eine Immobilie kaufen möchte und sich bereits mit dem Thema Finanzierung beschäftigt hat, stößt früher oder später auf einen Begriff, der viele Fragen aufwirft: Beleihungswert. Was auf den ersten Blick technisch klingt, kann in der Praxis entscheidenden Einfluss auf den Erfolg oder Misserfolg einer Immobilienfinanzierung haben – und auf die Konditionen, die ein Käufer erhält.
Was ist der Beleihungswert – und wie unterscheidet er sich vom Marktwert?
Grundsätzlich gibt es zwei zentrale Wertbegriffe, die im Rahmen eines Immobilienkaufs eine Rolle spielen:
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Der Marktwert (auch: Verkehrswert): Er ergibt sich aus Angebot und Nachfrage. Käufer und Verkäufer einigen sich in der Regel auf einen Preis, der sich an vergleichbaren Objekten und aktuellen Markttrends orientiert.
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Der Beleihungswert hingegen ist eine konservative Schätzung der Bank. Er beschreibt den Wert, den das Institut einer Immobilie dauerhaft und unabhängig von kurzfristigen Schwankungen beimisst – und der im Falle einer Zwangsversteigerung voraussichtlich noch erzielt werden könnte.
Während der Marktwert den Preis zum Zeitpunkt des Kaufs widerspiegelt, soll der Beleihungswert die langfristige Werthaltigkeit der Immobilie abbilden. Ziel ist es, für die Bank eine möglichst risikoarme Einschätzung zu treffen.
Warum fällt der Beleihungswert oft deutlich niedriger aus?
Viele Immobilienkäufer sind überrascht, wenn ihre Bank das Wunschobjekt deutlich niedriger bewertet als der Verkäufer – mitunter 10, 20 oder sogar 30 Prozent unter dem Kaufpreis. Das hat mehrere Gründe:
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Gesetzliche Vorgaben zur Bewertung
Die „Verordnung über die Ermittlung der Beleihungswerte von Grundstücken“ schreibt vor, dass Banken ausschließlich nachhaltige, langfristig erzielbare Werte ansetzen dürfen. Spekulative Preissprünge, Trends oder Emotionen fließen nicht ein. -
Reduzierte Berücksichtigung von Ausstattung
Auch hochwertige Extras wie Designer-Küchen, Natursteinbäder oder smarte Haustechnik beeinflussen den Beleihungswert nur begrenzt. Banken legen den Fokus auf das Objekt im Kern – Lage, Zustand, Nutzbarkeit – nicht auf Luxusdetails. -
Sicherheitsorientierte Risikobewertung
Banken müssen sich absichern. Im Fall einer Zwangsversteigerung zählt nicht, wie schön oder modern eine Immobilie ist, sondern wie viel sich im Ernstfall wirklich realisieren lässt. Der Beleihungswert ist also immer auch eine Art „Worst-Case-Wert“. -
Unterschiedliche Bewertungsansätze
Es existiert kein einheitliches Bewertungssystem für Banken. So kann es passieren, dass ein Objekt von Bank A mit 400.000 Euro bewertet wird, während Bank B auf 450.000 Euro kommt. Besonders stark fallen diese Unterschiede in Regionen mit dynamischen Märkten auf – etwa in Köln, München, Frankfurt oder Düsseldorf.
Welche Folgen hat ein niedriger Beleihungswert?
Ein zu niedrig angesetzter Beleihungswert kann für Käufer spürbare Konsequenzen haben:
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Mehr Eigenkapital notwendig
Banken finanzieren in der Regel nur einen bestimmten Prozentsatz des Beleihungswerts – häufig 80 bis 90 %. Wird dieser Wert z. B. mit 400.000 Euro angesetzt, obwohl der Kaufpreis 500.000 Euro beträgt, muss der Käufer die Differenz (plus Kaufnebenkosten) aus eigener Tasche aufbringen. -
Schlechtere Finanzierungskonditionen
Je höher der Fremdfinanzierungsanteil im Verhältnis zum Beleihungswert, desto höher ist aus Sicht der Bank das Risiko – und desto teurer wird der Zinssatz. Das kann die monatliche Rate deutlich erhöhen. -
Finanzierungslücke oder Ablehnung
In Extremfällen platzt die Finanzierung ganz, weil der Eigenkapitalanteil nicht ausreichend ist oder die monatliche Belastung zu hoch wäre.
Wie lassen sich Überraschungen vermeiden?
Um in der Finanzierungsphase nicht von einem niedrigen Beleihungswert überrascht zu werden, sollten Käufer gut vorbereitet in die Bankgespräche gehen. Hier einige Tipps:
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Professionelles Verkehrswertgutachten einholen
Ein fundiertes Gutachten durch einen unabhängigen Sachverständigen, das den realistischen Marktwert auf Basis einer ausführlichen Objektbesichtigung und Dokumentenprüfung ermittelt, kann eine gute Verhandlungsgrundlage sein – sowohl mit dem Verkäufer als auch mit der Bank. Die Kosten (ca. 1.500–2.000 Euro) sind gut investiert, wenn es dadurch gelingt, den Preis zu senken oder bessere Konditionen zu erzielen. -
Mehrere Banken vergleichen
Da Banken unterschiedlich bewerten, lohnt es sich, Angebote und Bewertungen verschiedener Institute einzuholen. Gerade lokale Banken kennen die regionalen Gegebenheiten oft besser als überregionale Anbieter und setzen den Wert realistischer an. -
Eigenkapitalreserven einplanen
Wer Spielraum beim Eigenkapital hat, kann besser auf Abweichungen reagieren und bleibt im Finanzierungsprozess handlungsfähig. -
Frühzeitig beraten lassen
Eine Finanzierungsberatung – idealerweise von einem unabhängigen Experten – kann helfen, die optimale Strategie zu finden und die Risiken einer Unterbewertung frühzeitig zu erkennen.
Fazit: Gut vorbereitet in die Finanzierung
Eine professionelle Immobilienbewertung und eine durchdachte Verkaufsstrategie sind entscheidend, um Finanzierungsgespräche mit potenziellen Käufern effizient und erfolgreich zu führen. Eine transparente und realistische Wertermittlung schafft Vertrauen und ist die Grundlage für einen schnellen und reibungslosen Immobilienverkauf in Köln. Mit unserer langjährigen Erfahrung im Kölner Immobilienmarkt begleiten wir Sie persönlich – von der präzisen Wertermittlung über die gezielte Vermarktung bis hin zur Unterstützung von Kaufinteressenten bei der Finanzierung und der finalen Vertragsabwicklung.
