Wichtige Neuerungen für die Praxis
Für Eigentümerinnen und Eigentümer von vermieteten Immobilien gibt es erfreuliche Nachrichten aus der Finanzverwaltung: Der Nachweis einer kürzeren Gebäudenutzungsdauer – und damit die Möglichkeit deutlich höherer steuerlicher Abschreibungen – wird wieder erheblich erleichtert. Die Finanzverwaltung hat eine vorherige Verschärfung zurückgenommen und orientiert sich erneut an der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs.
Warum spielt die Nutzungsdauer bei Immobilien eine so große Rolle?
Die steuerliche Abschreibung (AfA) ist für Vermieter eines der wichtigsten Instrumente, um die jährliche Steuerlast zu senken. Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines Gebäudes werden dabei über die gewöhnliche Nutzungsdauer verteilt. Diese beträgt normalerweise:
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50 Jahre,
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40 Jahre oder
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33⅓ Jahre,
je nach Baujahr und Gebäudeart.
Je länger die vorgegebene Nutzungsdauer, desto kleiner fällt die jährliche Abschreibung aus. Für Vermieter ist das ungünstig, denn hohe Investitionskosten lassen sich so nur langsam steuerlich absetzen.
Das Einkommensteuergesetz sieht jedoch ausdrücklich vor, dass eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer angesetzt werden darf, wenn diese nachweislich vorliegt. Und genau hier beginnt der praktische Vorteil: Verkürzt sich die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer beispielsweise auf 20 oder 25 Jahre, steigen die jährlichen Abschreibungsbeträge deutlich – die Steuerlast sinkt entsprechend.
Der Streitpunkt der vergangenen Jahre: der Nachweis
Bereits 2021 stellte der Bundesfinanzhof klar, dass der Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer nicht an bestimmte Gutachtenformen gebunden ist. Entscheidend sei allein, dass der tatsächliche technische oder wirtschaftliche Verschleiß nachvollziehbar belegt wird.
Trotz dieser klaren Rechtsprechung folgte 2023 ein Schreiben der Finanzverwaltung, das die praktische Anwendung erheblich erschwerte. Viele Finanzämter akzeptierten nahezu ausschließlich:
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sehr aufwendige,
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kostspielige
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und nach engen formalen Mustern erstellte Gutachten.
Für die meisten Vermieterinnen und Vermieter war der Weg zu höheren Abschreibungen damit faktisch versperrt – zu teuer, zu bürokratisch und kaum realistisch umsetzbar.
Neuer Kurs ab 1. Dezember 2025: Flexiblere Nachweise sind wieder zulässig
Mit einem aktualisierten Schreiben korrigiert die Finanzverwaltung diesen Kurs nun deutlich. Die strengen Vorgaben aus dem Jahr 2023 werden aufgehoben. Damit gilt wieder:
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Es gibt keine verbindlichen methodischen Vorgaben.
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Alle geeigneten Nachweismethoden sind zulässig.
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Wichtig ist allein die sachliche Richtigkeit und Nachvollziehbarkeit.
Zwar müssen Gutachter weiterhin qualifiziert sein – aber Vermieter haben wieder deutlich mehr Spielraum. Der Fokus liegt wieder auf dem Gesetzeswortlaut und der Rechtsprechung, nicht auf internen Verwaltungsvorgaben.
Was kann den Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer unterstützen?
In der Praxis können unterschiedliche Faktoren belegt werden, darunter:
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Technischer Zustand des Gebäudes
(z. B. starke Abnutzung, veraltete Haustechnik, substanzielle Schäden) -
Wirtschaftliche Entwertung
(z. B. sinkende Marktattraktivität, erhebliche Investitionsstaus) -
Bauliche Mängel oder Modernisierungsbedarf
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Rechtliche Nutzungseinschränkungen
(z. B. Denkmalschutz, Baurechtsänderungen)
Die Bewertung kann – je nach Objekt – durch verschiedene Gutachtentypen, technische Bewertungen oder wirtschaftliche Analysen erfolgen.
Warum ist die Änderung so relevant für Vermieter und Investoren?
Die Auswirkungen können erheblich sein. Wer beispielsweise statt 50 Jahren nur 25 Jahre Nutzungsdauer nachweisen kann, verdoppelt seine jährlichen Abschreibungen – und damit den steuerlichen Vorteil.
Dies ist insbesondere interessant für:
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ältere Gebäude mit Sanierungsstau
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Immobilien in problematischen Lagen
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wirtschaftlich stark abgenutzte Objekte
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vermietete Immobilien mit strukturellen Einschränkungen
Vermieter profitieren unmittelbar, da die steuerliche Belastung sinkt und Investitionen in Bestandsgebäude attraktiver werden.
Fazit: Eine klare Verbesserung für die Immobilienpraxis
Mit der Rückkehr zu flexibleren Nachweisen setzt die Finanzverwaltung ein wichtiges Signal. Vermieterinnen und Vermieter können wieder einfacher eine realistische Nutzungsdauer ihres Gebäudes nachweisen und dadurch steuerliche Vorteile nutzen. Die Entscheidung schafft Rechtssicherheit, Praxisnähe und stärkt die Wirtschaftlichkeit von Immobilieninvestitionen.
