In Zeiten der Digitalisierung scheint es nur logisch, auch Mietverträge bequem per E-Mail abzuschließen. Schnell, unkompliziert und ohne Papierkram – doch wie rechtssicher ist diese Form des Vertragsabschlusses wirklich? In diesem Beitrag werfen wir einen Blick auf die rechtlichen Grundlagen, mögliche Ausnahmen und besondere Fallkonstellationen rund um den Mietvertrag per E-Mail.
Grundsätzlich gilt: Ein Mietvertrag ist ein zweiseitiges Rechtsgeschäft, das durch zwei übereinstimmende Willenserklärungen zustande kommt – ein Angebot auf der einen und eine Annahme auf der anderen Seite. Diese Übereinkunft kann in vielerlei Form erfolgen: mündlich, schriftlich oder auch elektronisch, etwa per E-Mail. Die sogenannte Vertragsfreiheit, die aus Art. 2 Abs. 1 des Grundgesetzes hervorgeht, lässt den Parteien freie Hand bei der Wahl der Form, des Inhalts und der Beteiligten – solange keine gesetzlich vorgeschriebene Form zwingend einzuhalten ist. Solche Formvorschriften gibt es beispielsweise bei Arbeitsverträgen, Grundstückskäufen oder Kündigungen. Ein einfacher Mietvertrag hingegen unterliegt in der Regel keinen zwingenden Formvorgaben. Das bedeutet: Der Mietvertrag kann durchaus wirksam per E-Mail geschlossen werden – vorausgesetzt, beide Parteien sind sich über Inhalt und Modalitäten einig.
Doch auch wenn der elektronische Weg zulässig ist, gibt es Fallstricke zu beachten. So kann etwa im Vertrag selbst festgelegt werden, dass dieser nur in Schriftform oder im Original gültig ist. In solchen Fällen reicht eine E-Mail nicht aus, selbst wenn zuvor eine mündliche Einigung erfolgt ist. Erst mit eigenhändiger Unterschrift beider Parteien auf dem Originaldokument wird der Vertrag dann rechtsverbindlich.
Besondere Aufmerksamkeit erfordern Zeitmietverträge. Bei dieser Vertragsart muss der Befristungsgrund laut § 575 BGB in Schriftform mitgeteilt werden. Eine E-Mail reicht hier nur aus, wenn sie mit einer qualifizierten elektronischen Signatur versehen ist – ein einfaches PDF im Anhang genügt also nicht. Wird der Befristungsgrund nicht ordnungsgemäß übermittelt, gilt der Vertrag automatisch als unbefristet.
Ein weiterer kritischer Punkt bei E-Mail-Verträgen ist die Nachweisbarkeit. Im Streitfall muss der Absender belegen, dass die E-Mail den Empfänger auch tatsächlich erreicht hat. Laut § 130 BGB wird eine Erklärung unter Abwesenden erst mit Zugang beim Empfänger wirksam. Aber wann gilt eine E-Mail als zugegangen? Hier gibt es unterschiedliche Auffassungen in der Rechtsprechung. Während das Amtsgericht Hamburg 2018 entschied, dass ein Ausdruck aus dem Postausgangssystem als Anscheinsbeweis für den Zugang genügt, stellte das Landesarbeitsgericht Berlin-Brandenburg klar, dass dies allein nicht ausreicht. Die Beweisführung kann also schwierig werden – ein Risiko, das bei besonders wichtigen Verträgen nicht unterschätzt werden sollte.
Abschließend bleibt die Frage, ob ein Mietvertrag per E-Mail auch gekündigt werden darf. Hier ist die Rechtslage eindeutig: Nein. Gemäß § 568 BGB bedarf die Kündigung eines Mietverhältnisses zwingend der Schriftform im Sinne des § 126 BGB. Das bedeutet, die Kündigung muss auf Papier erfolgen und eigenhändig unterschrieben sein. Eine E-Mail – auch mit eingescanntem Unterschriftenbild – genügt diesen Anforderungen nicht und ist damit unwirksam. Das gilt sowohl für Vermieter als auch für Mieter.
Fazit: Ein Mietvertrag kann grundsätzlich per E-Mail abgeschlossen werden – unter der Voraussetzung, dass keine anderslautenden Vereinbarungen bestehen und keine besonderen Formvorschriften greifen. Bei Zeitmietverträgen oder Kündigungen ist jedoch besondere Vorsicht geboten. Wer auf Nummer sicher gehen möchte, setzt weiterhin auf die klassische Schriftform mit Originalunterschrift – insbesondere dann, wenn es um die rechtssichere Dokumentation und Beweisbarkeit geht.
