In vielen Städten Deutschlands stehen Wohnungen knapp und zugleich wachsen die Leerstände bei Büroimmobilien – ein Dilemma, das Grundstücks- und Immobilienprofis längst kennen. Die Bundesregierung will dieses Problem jetzt mit einem neuen Förderprogramm adressieren: Ab Sommer 2026 sollen Eigentümer zinsgünstige Kredite bekommen, wenn sie Büro- oder andere Gewerbeflächen in Wohnraum umwandeln – ohne Vorgabe von Mietpreisbindungen.
Leerstand trifft Wohnraummangel
Der Anteil ungenutzter Büroflächen in relevanten Städten ist seit 2019 deutlich gestiegen. Während damals nur rund zwei Prozent leer standen, waren es 2024 bereits etwa 5,6 Prozent – umgerechnet rund elf Millionen Quadratmeter, die ungenutzt brachliegen. Gleichzeitig ist gerade in den Innenstädten die Nachfrage nach Wohnungen hoch.
Genau hier setzt das neue Förderprogramm an: Ziel ist es, diese brachliegenden Flächen für dringend benötigten Wohnraum zu nutzen und gleichzeitig Stadtzentren zu beleben.
Was die Förderung vorsieht
Das Programm „Gewerbe zu Wohnen“ soll ab Sommer 2026 starten und rund 360 Millionen Euro zinsvergünstigte Darlehen bereitstellen. Der Clou: Es gibt keine Mietobergrenzen, was bedeutet, dass neu geschaffene Wohnungen zu marktüblichen Preisen vermietet werden dürfen. Das soll vor allem wirtschaftlich rentable Projekte ermöglichen.
Die Förderung verfolgt mehrere Ziele:
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Leerstand abbauen und Innenstädte beleben
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Wohnraum schaffen – vor allem in zentralen Lagen
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Umbaukultur stärken und Ressourcen sparen
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Bestehende Gebäude nutzen statt neu zu bauen
Nach Angaben des Bauministeriums könnten allein in Städten wie Berlin, Köln, München oder Frankfurt rund 1,8 Millionen Quadratmeter Bürofläche für Wohnnutzung umgewidmet werden.
Warum die Umwandlung komplex ist
Auf den ersten Blick erscheint es einfach, Büros in Wohnungen umzuwandeln – doch die Praxis zeigt viele Hindernisse:
1. Planungs- und Baurecht
Viele Bürogebäude liegen in Gebieten, in denen Wohnen nicht ohne Weiteres zulässig ist. Auch in Mischgebieten gelten oft besondere Vorgaben, z. B. zu Wohnanteilen oder zulässigen Nutzungen im Erdgeschoss.
2. Bauliche Anforderungen
Für eine erfolgreiche Umnutzung müssen zahlreiche technische Standards erfüllt werden:
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Brandschutz und zusätzliche Rettungswege
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Gute Belichtung und Belüftung
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Schallschutz
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Barrierefreie Zugänge
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Einbau kompletter Sanitär- und Kücheninstallationen
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Parkplatzanforderungen der Gemeinden
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Eventuelle Denkmalschutzauflagen
Diese Kriterien sind oft auf Neubauten ausgerichtet und im Bestandsgebäude schwer oder teuer umzusetzen.
3. Genehmigungsverfahren
Umbauten brauchen oft lange Behördenwege und mehrere Beteiligte, was Genehmigungen verzögern kann. Auch bestehende Gewerbemietverträge müssen berücksichtigt werden, bevor ein Gebäude wirklich als Wohnraum genutzt werden kann.
Wen die Förderung hilft – und wen nicht
Die zinsgünstigen Darlehen sollen die hohen Umbaukosten abfedern. Allerdings:
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Da keine Zuschüsse, sondern nur vergünstigte Kredite vorgesehen sind, müssen die Investitionen meist über Mieteinnahmen refinanziert werden.
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Ohne Mietobergrenzen entstehen die meisten neuen Wohnungen nicht im günstigen Segment, sondern vor allem im mittleren bis oberen Preissegment.
Das bedeutet: Für Eigentümer werden Umnutzungs-Projekte attraktiver. Für Menschen mit knappem Budget verändert sich die Situation auf dem Wohnungsmarkt jedoch kaum.
Fazit
Die neue Förderung könnte ein wichtiges Instrument werden, um brachliegende Büroflächen in wertvollen Wohnraum zu verwandeln – gerade in Städten mit hohem Druck auf dem Wohnungsmarkt. Gleichzeitig macht die Praxis deutlich, dass viele rechtliche, technische und finanzielle Hürden überwunden werden müssen, bevor aus Büros alltagstaugliche Wohnungen werden.
