Anschaffungs-, Herstellungs- oder Erhaltungsaufwand – wie wird die Ausgabe eingeordnet?

Die neue BMF-Klarstellung einfach erklärt

Sind die Kosten sofort steuerlich abziehbar – oder müssen sie über Jahrzehnte abgeschrieben werden?

Am 26. Januar 2026 hat das Bundesministerium der Finanzen hierzu eine umfassende Klarstellung veröffentlicht. Sie regelt eindeutig, wann Aufwendungen als Erhaltungsaufwand, Anschaffungskosten, Herstellungskosten oder anschaffungsnahe Herstellungskosten gelten. Für viele Immobilienbesitzer ist das enorm wichtig, denn die Einordnung entscheidet über die steuerliche Behandlung von oft sehr hohen Modernisierungskosten.

Im Folgenden fassen wir die wichtigsten Inhalte für Immobilieneigentümer verständlich zusammen – inklusive Beispielen aus der Praxis.

1. Wann Sanierungskosten zu Anschaffungskosten werden

Anschaffungskosten liegen nicht nur beim Kaufpreis an, sondern auch bei Maßnahmen, die ein Gebäude erst in einen betriebsbereiten Zustand versetzen.

a) Objektive Funktionstüchtigkeit

Ein Gebäude ist objektiv funktionsfähig, wenn es grundsätzlich nutzbar ist.
Fehlt eine wesentliche Funktion, etwa eine funktionierende Heizung, sind die Kosten der Wiederherstellung Anschaffungskosten.

Beispiel:
Nach dem Kauf stellt sich heraus, dass die Heizung defekt ist. Die Reparaturkosten gelten als Anschaffungskosten, da erst dadurch ein nutzbarer Zustand hergestellt wird.

b) Subjektive Funktionstüchtigkeit

Auch die beabsichtigte Nutzung des Käufers spielt eine Rolle.

Wenn bauliche Maßnahmen erforderlich sind, um die geplante Nutzung zu ermöglichen, gelten diese Kosten ebenfalls als Anschaffungskosten.

Beispiele:

• Umbau einer Wohnung zu Büroflächen

• Umbau einer Kanzlei zur Zahnarztpraxis

c) Hebung des Wohnstandards

Besonders relevant für Wohnimmobilien:
Das BMF unterscheidet zwischen sehr einfachem, mittlerem und sehr anspruchsvollem Wohnstandard – basierend auf vier zentralen Ausstattungsmerkmalen:

1. Heizung

2. Sanitär

3. Elektro

4. Fenster

Wird der Standard in mindestens drei dieser vier Kategorien deutlich angehoben, entstehen Anschaffungskosten – sofern dies im zeitlichen Zusammenhang mit dem Kauf geschieht.

Herstellungskosten liegen vor, wenn:

• ein neues Gebäude entsteht (z. B. bei Vollverschleiß),

• das Gebäude erweitert wird (mehr Wohnfläche oder neue Nutzungsmöglichkeiten),

• oder der Gebrauchswert deutlich über den ursprünglichen Zustand hinaus steigt.

Beispiele für Herstellungskosten:

• Ausbau eines Dachgeschosses

• Anbau eines Balkons oder einer Dachgaube

• Einbau einer Sauna oder Alarmanlage

• Zusammenlegung mehrerer Wohnungen zu einer Praxis

Auch wenn eine Modernisierung den Gebrauchswert deutlich erhöht, handelt es sich um Herstellungskosten – aber nur, wenn der ursprüngliche Zustand bekannt ist und die Verbesserungen über eine „zeitgemäße Erneuerung“ hinausgehen.

3. Anschaffungsnahe Herstellungskosten – die 15-%-Regel

Eine besonders wichtige steuerliche Regel betrifft die ersten drei Jahre nach dem Immobilienkauf:

Übersteigen Modernisierungs- und Instandsetzungskosten (ohne MwSt.) 15 % der Anschaffungskosten, gelten sie automatisch als anschaffungsnahe Herstellungskosten.

Diese Kosten dürfen NICHT sofort abgezogen werden, sondern müssen abgeschrieben werden.

Typische Fälle anschaffungsnaher Herstellungskosten:

• Schönheitsreparaturen (Malerarbeiten, Böden, Türen)

• Badezimmersanierung

• Austausch einfachverglaster Fenster

• Erneuerung der Elektroinstallation

Nicht einzubeziehen sind:

• Erweiterungen (z. B. Dachausbau)

• jährlich wiederkehrende kleine Reparaturen

• Schäden, die erst nach dem Kauf entstehen (z. B. Rohrbruch durch Dritte)

4. Kombinationen & Aufteilung von Kosten

In der Praxis treten häufig gemischte Maßnahmen auf – etwa Modernisierung plus Erweiterung.

Grundsatz:

• Alles, was bautechnisch ineinandergreift, ist zusammen als Herstellungskosten zu werten.

• Was unabhängig voneinander durchgeführt werden kann, ist aufzuteilen.

Beispiel:
Beim Einbau neuer Bäder müssen Fallrohre im ganzen Haus erneuert werden – dadurch entstehende Folgeschäden gelten ebenfalls als Herstellungskosten.

5. Feststellungslast & Pflicht zur Mitwirkung

Das Finanzamt trägt grundsätzlich die Beweislast für Anschaffungs- oder Herstellungskosten.
Eigentümer müssen jedoch mitwirken, insbesondere wenn der Zustand des Gebäudes beim Erwerb nicht mehr einwandfrei feststellbar ist.

Indizien für eine Standardhebung (also für Anschaffungs- oder Herstellungskosten):

• Rundum-Sanierung direkt nach dem Kauf

• Hohe Investitionen in zentrale Ausstattungsmerkmale

• Deutliche Mietsteigerungen nach der Sanierung

Fazit: Was Eigentümer jetzt wissen sollten

Sofort abziehbar (Erhaltungsaufwand):

• laufende Reparaturen

• zeitgemäße Modernisierungen ohne Standardhebung

• Schönheitsreparaturen (nur außerhalb der 3-Jahresfrist)

Nur über Abschreibung (AfA):

• Anschaffungskosten

• Herstellungskosten

• anschaffungsnahe Herstellungskosten (15-%-Grenze beachten!)

Gerade bei geplanten Sanierungen nach dem Immobilienkauf lohnt sich daher eine sorgfältige Planung – nicht nur baulich, sondern auch steuerlich.